住者有其房，新加坡组屋值得海南借鉴
整洁优美的新加坡组屋 （网络图片）
习近平总书记在党的十九大报告中明确指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”近日，笔者有幸参加“海口市热带滨海花园城市建设赴新加坡专题培训班”，其中“组屋建设管理”专题培训期间，在新加坡管理大学听取了新加坡国立大学高级研究员万华老师所作的《居者有其屋——新加坡组屋的建设与管理》专题讲座，系统考察了新加坡建屋发展局（HDB），参观了国民住宅样板房，并试乘了当地的轻轨、地铁，体验一体化换乘，收获匪浅。新加坡组屋建设管理方面的有益经验非常值得我们学习借鉴。
新加坡政府将国民拥有住房作为其庄重的政治承诺，兴建公共住屋（组屋）不只是为人们提供遮风挡雨的住所，更是为了建设人人安居乐业的美好家园。新加坡前总理李光耀曾提出，“我（担任总理时）的目标是使每一个新加坡人家庭都有自己的家，人民都是屋主，每一个人都拥有城市的一部分。政府要人民让儿子接受国民服役，学习为国家而战斗。除非政府给他们一个家，他们何苦为国家而战？”结合海南、海口的实际，笔者主要有四个方面的体会和思考。
新加坡随处可见的居民保障房——组屋，图片来源：新加坡眼
早期，新加坡是“世界上最可怕的贫民窟之一”。当时200万人口中40%的人居住在贫民窟和窝棚，为解决居住及其引发的社会问题，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”计划，三管齐下：一是政府主导组屋的开发与建设，由建屋发展局具体实施。建屋发展局直属国家发展部，代表政府行使权力，负责制定组屋发展规划及管理，并作为最大的房地产经营管理者，负责组屋的建造、售卖和出租。二是政府严控土地资源，这是组屋建设的基础和命脉所在。1966年，政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，以远低于市场的价格获得土地，保证了大规模建设公共住屋所需。三是实施中央公积金制度，与《土地征用法令》相得益彰，真正实现了“国家建得起房，老百姓买得起房”。
新加坡的公共组屋政策从一开始就是针对绝大多数国民而制定，目前超过80%的新加坡人口居住在组屋中，今年9月当选的新加坡历史首位女总统哈莉玛也住在组屋。组屋政策真正成为“普惠性的政策”。新加坡政府宣称，组屋是新加坡家庭的最大财富，政府有义务保护新加坡人的这一财富。建屋局对组屋的定价，是以土地成本的半价，加上建筑成本作为参考定价。新加坡政府是新组屋的唯一出售者，其彻底掌控组屋价格定价权，组屋每平方米的平均售价在4000-5000新元，仅为市场价格的1/2-1/3；新加坡组屋价格保持较低幅度的稳定增长，一手价格每年10%左右，二手转售的价格波动更大些，并给予各类购房津贴，真正实现了让利于民。新加坡人只要有正当工作，基本都能顺利地购买组屋。
据新加坡统计局的数据，2016年，新加坡居民家庭人均月工资收入5700新元（约合2.8万人民币），按此计算，一个普通新加坡人用4-5年的工资收入，就可申购一套三居室或四居室组屋，其房价收入比在4.5左右，也就是说新加坡一般居民家庭4年半就可以购买一套政府组屋。
新加坡规定，购买组屋可享受相应津贴。
一是公积金购屋津贴。过去一年月均总收入不足8500新元的家庭第一次购买2-4房式组屋，可获得5-8万新元的购屋津贴，其中一名购屋者须在购屋前至少工作一年，并仍处于受雇状态。
二是购买转售组屋津贴。月总收入在1.2万新元或以下的家庭若第一次在公开市场上购买四房式或更小的转售组屋，可获得5万新元的购屋津贴；或购买五房式或更大的转售组屋，可获得4万新元的购屋津贴。
思考：
当前，我们对房子“住”的民生普惠保障性质的认识还需要进一步加强，真正减削“高房价”这一压在普通老百姓身上的重负，更好满足人民群众对美好生活的需求。此外，也要反思我们的一些棚改项目为什么“烧火棍子一头热”“叫好不叫座”？棚改的目的除了提升城市价值、品位和形象，更为根本的出发点和落脚点还是要让参与棚改的本地居民有更多的获得感和幸福感，变“要他们改”为“他们要改”，重点要在改善本地本土居民住房条件和人居环境、解决居民就业和收入保障方面下功夫。还要注意拆违打违，是不是真正做到了让投机违建者受到惩罚，让本地遵纪守法的老实人得到肯定、褒奖。
新加坡市镇交通规划 （作者供图）
新加坡每个组屋区称为市镇，目前新加坡有27个市镇，每个市镇的人口在15—30万。新加坡成熟的组屋区通常有学校、诊所、邻里购物中心（包括超市、商店、小贩中心、影院、邮局、银行）、图书馆、体育中心、休闲绿地、停车场等。而且，组屋与组屋之间以遮雨走廊连接，周边随处是绿地或公园，其人居环境与海口的商住小区、高档住宅区相比丝毫不逊色。
为了解决交通问题和居民出行问题，新加坡新市政规划采用以公共交通为导向的TOD开发模式，即先规划好地铁和轻轨系统，以每个系统站点为中心规划新市镇并设置公共中心，包括商业、办公、文化、娱乐、运动等功能，站点设置公交枢纽，地铁、公交换乘非常方便。
思考：
一是目前国内大部分地区建设的保障性住房有的选址相对偏僻，居民生活不便、配套功能不齐，保障性住房应建在交通、生活便利的优质地段为宜。二是有不少城中村配套设施不完善,要充分利用好棚改机遇，尽可能地补齐幼儿园、学校、菜市场、小贩中心、文体活动场所等短板问题。三是在规划建设新片区时，要探索以公共交通为导向的TOD开发模式，科学确定土地的分配，合理确定学校、社区医院、菜市场、购物中心、文体活动场所、公园绿地等方面的用地指标并严格落实，确保各类便民配套服务设施的完善，不能单纯地建居住区或商业区，而是发展建设成为功能齐备的综合区。四是在规划建设新片区时，除了明确部分功能区用地外，还可以学习吸收新加坡在规划建设中常常采用的“留白”这一概念，提前有意识地保留部分用地，短期内作为公园绿地使用，免除远期配套项目建设用地的困扰。
新加坡组屋每个倒梯形护栏是各家养花的小空间，图片来源：ailun的博客
新加坡在组屋的购买、转售、修缮、管理等各个环节，都有一整套详尽的科学、严谨、完善的制度和规定。
新组屋购买条件：新加坡公民；年满21岁；核心家庭（已婚）；月家庭收入不超过12000新元；不得拥有私人产业，最多只能拥有一套组屋。从2013年7月起，年满35岁、月薪6000新元及以下的单身者可购2房式组屋，面积35平方米或45平方米。
转售组屋条件：须住满5年才能出售；购买转售组屋的私宅屋主，须6个月脱售私宅；永久居民须满3年后，才可购买转售组屋；每个家庭只能有一套组屋。因改善性住房需求，每个家庭可购买两次组屋，但购买转售组屋后，第一次购买的组屋须出售。
组屋翻新政策：翻新费用大部分政府津贴，屋主承担小部分费用；翻新有标准配套、标准加扩建项目配套两个类型；居民投票表决，若有75%的屋主表决赞成翻新，政府就会展开翻新工程。
组屋区的管理：组屋区的管理由各市镇理事会负责（市镇理事会按选区划分，由当选议员担任市镇理事会主席）。市镇理事会主要工作：组屋区清洁、园艺等的日常保养与维修；电梯等24小时紧急援助、维修服务；组屋外墙的重新粉刷、电梯更换等的定期性保养；兴建有盖走廊、儿童游乐场等特别工程。市镇理事会资金来源：物业管理费75%，政府补助20%，捐赠等其他收入5%。
租赁组屋政策：月均收入在1500新元或以下的贫困家庭可以低廉租金向建屋发展局租赁一间一房或二房式组屋。
组屋屋契回购政策：家庭月均收入不超过12000新元和年满65岁的组屋屋主可将所住的四房式或以下组屋的剩余屋契卖给建屋发展局套现。要保留的屋契年限可根据屋主年龄选择从15—35年不等（新加坡组屋产权年限99年）。
乐龄公寓政策：1999年推出，55岁或以上新加坡公民可购买；屋契30年，期满可申请延长10年。价格：30平方米11万新元，45平方米14万新元。公寓内设有防滑地板、扶手等种种方便老人的设施，以及老人服务中心、老人活动中心等。
思考：
我们的一些政策、地方立法、运行机制、管理制度等的设计需要更“接地气”、符合本地实际，才能确保政策真正落地，达到预期目的。否则，不仅不会产生正效应，还会损害党和政府的权威性。比如，可以采取类似组屋建设的政策，建设人才住房、青年创业者公寓，以较低成本售价吸引人才落地。
新加坡在组屋的购买、转售、修缮、管理等各个环节，都有一整套详尽的科学、严谨、完善的制度和规定 （网络图片）
新加坡的务实主义精神，贯彻在治国的一切领域中，也深切体现在组屋行动计划上，体现在组屋建设的一砖一瓦上，不保守，也不激进；不奢侈浪费，重节俭实用。
新加坡家庭凝聚力计划实现了政策的实用与理念的倡导有机结合。为了让老年人老有所养，政府在制定政策时提倡子女靠近父母居住。新加坡规定：已婚子女如果选择住在靠近父母的组屋，组屋抽签抽中的几率比其他申请者高出1倍；已婚子女或父母购买靠近彼此（同一组屋区或方圆2公里内）的转售组屋，可获得2万新元购屋津贴（双方必须至少5年里靠近彼此居住）。
对小贩的管理实事求是并充满民生情怀。在新加坡建国初期，也曾面临小商小贩随意摆摊所带来的困扰。李光耀在他的回忆录中这样描述道，“数以千计的人在人行道和大街上售卖食物，完全不理会交通、卫生和其他问题……四处凌乱污秽不堪。”在管理街头小贩方面，新加坡政府靠的不是雷厉风行的执法或严惩，而是疏导，对小贩进行登记、发放执照，引入组屋区统一规划建造的小贩中心和巴刹（集贸市场），“把小贩从人行道和马路上移到附近严格建造，备有输水管、阴沟和垃圾处置系统的熟食中心。到1980年后，所有小贩都得到安排”，这样不仅有效解决了街头小贩难题，而且还形成了今天新加坡饮食文化一大特色。
新加坡民族融合政策更是其务实和包容精神的生动体现。新加坡组屋充分实现了“嵌入式社区”的构想，即每个种族购买某幢组屋或某个小区组屋时必须满足相应的比例，每幢组屋或某个小区组屋都会规定本地居民的各族分布，从而避免族群过于集中。比如，华族占全国人口的3/4，在组屋区的顶限是87%；马来族约占全国口的14%，在组屋区的顶限则为25%等。新加坡族群和谐方面成绩骄人，组屋的这一特别政策功不可没。
思考：
一是在政策和制度的设计上要注重相互的关联性，强化价值引导，比如可学习新加坡在组屋方面实行的家庭凝聚力计划的做法，增强市民家庭观念。二是学习新加坡小贩中心经验，先规范集中，再提档升级，进一步做好“社区15分钟便民生活圈”和特色美食街建设。三是可以参照新加坡经验，高中端住房、保障性住房可在同一个开发片区混建混居，或鼓励在同一商住小区建设一定数量的保障性住房，通过此类措施，促进不同收入群体和社会阶层的融合发展，不断提升社会的包容性、和谐度。
总之，新加坡组屋作为改善民生、维持社会稳定的基石之一，成功地塑造了新加坡国民的国家身份认同感，成功塑造了新加坡的公共社区，为国家的社会治理和经济繁荣奠定了良好基础。
“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。”海口建设国际化滨江滨海花园城市任重道远，尚需我们牢固树立以人民为中心的发展思想，弘扬特区精神，取百家之长、补己之短，苦干实干科学干，一步一个脚印，不忘初心、砥砺奋进！
新加坡以“花园城市”著称（网络图片）
（作者系海口市委政研室主任）
来源：《今日海南》2017年第12期
文字编辑：朱薇 技术编辑：黄慧
图文统筹：王群存